La surrogazione gratuita del mutuo.
Che cos’è la surroga del mutuo?
Con il termine surroga si intende il procedimento di "sostituzione" di un mutuo con altro concesso da diverso mutuante, solitamente a condizioni migliorative rispetto al precedente.
Attraverso la disciplina recata dell’art. 120 quater del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (T.U.B.), il legislatore ha inteso agevolare tali operazioni e rendere più fluido il mercato dei mutui ipotecari, eliminando gli elementi che ne aumentavano la rigidità.
Come avviene la sostituzione del mutuo?
Per prima cosa occorre che il debitore individui la banca che si sostituirà alla vecchia, fornendo la provvista necessaria per chiudere il precedente finanziamento.
Una volta individuata, tale banca stipulerà un nuovo mutuo con il debitore/mutuatario, solitamente di importo corrispondente al debito residuo. La provvista verrà altresì versata direttamente in favore del vecchio istituto di credito, che in tal modo sarà soddisfatto di ogni spettanza. Il debitore da quel momento continuerà dunque a pagare lo stesso debito residuo, ma in favore di una nuova banca.
Sotto il profilo giuridico l’operazione si caratterizzerà per la necessaria presenza di alcuni elementi richiesti dalla normativa del codice civile, ed in particolare:
1) il nuovo mutuo e la quietanza rilasciata dalla vecchia banca devono risultare da atto avente data certa;
2) nell'atto del nuovo mutuo deve essere indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata (ossia, ad estinzione del precedente mutuo);
3) nella quietanza deve farsi menzione della dichiarazione del debitore/mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
Si può affermare che la surrogazione realizza una successione ex lege della nuova banca nella posizione contrattuale della vecchia, comportando altresì un’integrazione dei rispettivi contratti di mutuo.
Quali vantaggi presenta l’operazione per il debitore/mutuatario?
Il debitore in tal modo può sostituire un mutuo contratto a condizioni non ottimali, con un nuovo mutuo a condizioni migliorate. In particolare potrà variare il vecchio tasso d'interesse, la periodicità delle rate, la durata, l'ammortamento, nonché altre clausole accessorie.
Non è esclusa nemmeno la possibilità di conseguire un finanziamento di importo maggiore rispetto al debito residuo, tuttavia in tal caso la nuova banca, per tale parte eccedente, non potrà agevolarsi dei vantaggi derivante dalla presente operazione.
Occorre da ultimo ricordare che l’operazione non fa venir meno dei benefici fiscali richiesti e conseguiti in occasione della stipulazione del precedente mutuo.
Il vantaggio più significativo consiste tuttavia nella totale gratuità dell’operazione per il debitore mutuatario, che si gioverà delle migliorate condizioni contrattuali senza dover sostenere mai alcuna spesa.
Quali vantaggi presenta per la nuova banca mutuante?
Il nuovo istituto finanziatore attraverso la surrogazione, consegue la possibilità di avvalersi del precedente titolo esecutivo e della preesistenti garanzie ipotecarie e/o personali(fideiussione).
Risulteranno dunque inopponibili al nuovo mutuante gli atti di alienazione e le ipoteche trascritti o iscritte dopo l'iscrizione dell'ipoteca oggetto di surrogazione; mentre in caso di pignoramento dell'immobile ipotecato dopo l'iscrizione dell'ipoteca ma prima dell'annotazione di surrogazione, l'ipoteca surrogata potrà essere sicuramente fatta valere nel processo di esecuzione.
