Acquisto di immobili sulla carta. Mai più frodi

L’acquisto della casa rappresenta sempre un momento importante nella vita di ciascuno, spesso anche il coronamento di un sogno perseguito con enormi sacrifici. Proprio in questi frangenti occorre essere vigili e non farsi prendere da facili entusiasmi, abbassando la soglia di attenzione.

Tra le ipotesi di acquisto più frequenti certamente si annovera quella da costruttore. Spesso l’accordo viene concluso in un momento in cui gli immobili ancora non sono realizzati ovvero lo sono soltanto in parzialmente. Nella maggior parte dei casi si procede anche al versamento, in una o più tranches, di ingenti somme prima di arrivare alla conclusione del vero e proprio contratto definitivo di compravendita davanti al notaio.

A quali rischi espone l’acquisto sulla carta?

Tale diffusa prassi è stata in passato fonte notevoli problemi. Molti acquirenti infatti si sono trovati nella situazione di aver versato acconti consistenti per l’acquisto di un immobile esistente soltanto sulla carta, e, prima della sua realizzazione, hanno visto il costruttore chiudere o fallire.

Per fronteggiare tale annosa problematica è stata introdotta negli anni passati un’apposita disciplina con il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

Quali sono i presupposti per l’applicazione della norma?

Il perimetro applicativo di detta normativa viene individuato esclusivamente nei rapporti tra acquirente persona fisica e costruttore.

Sotto il profilo oggettivo invece la norma abbraccia tutta la fase che decorre dal momento in cui viene presentata la richiesta per il rilascio del permesso di costruire fino al quello in cui l’immobile, ormai edificato, versa in stato tale da poter ottenere l’attestazione dell’agibilità.

Dal punto di vista negoziale ricadono nell’ambito della disciplina le operazioni negoziali che prevedono il trasferimento non immediato dell’immobile in fase di costruzione, che dunque verrà trasferito solo una volta ultimato. A titolo esemplificativo sono ricompresi i contratti preliminari, le assegnazioni provvisorie di società cooperativa ovvero i contratti definitivi con effetto differito o condizionato.

Quali sono le principali linee di tutela?

La norma, che per semplicità chiameremo T.A.I.C. (Tutela degli acquirenti degli immobili da costruire), si articola principalmente su quattro profili di tutela.

1. viene previsto l’obbligo del costruttore di prestare idonea fideiussione a garanzia delle restituzione di tutte le somme versate o da versarsi fino al momento del rogito definitivo davanti al notaio;

2. il costruttore deve fornire al momento dell’acquisto una polizza assicurativa decennale a garanzia dei vizi dell'immobile (rovina o gravi difetti costruttivi) indicati nell'art. 1669 c.c. ;

3. Il notaio non potrà procedere con la stipula contratto definitivo di compravendita se, al momento del rogito, l’ipoteca concessa dal costruttore (presumibilmente a favore della banca finanziatrice) non sia stata cancellata, frazionata per essere accollata dall’acquirente o contestualmente assentita di cancellazione;

4. viene riconosciuta una tutela specifica in caso di crisi dell’impresa costruttrice: da un lato l’acquirente che abbia fissato la propria residenza nell’unità immobiliare avrà il diritto di prelazione in caso di pignoramento dello stesso; dall’altro il contratto di compravendita non sarà soggetto a revocatoria fallimentare purché nello stesso contratto l'acquirente si sia impegnato a stabilire nell'immobile la residenza sua o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, entro dodici mesi dall'acquisto o ultimazione del fabbricato.

Quali sono i punti deboli della disciplina?

Il tasto dolente di questa normativa, che spesso ne ha comportato e tuttora ne comporta la disapplicazione, risiede nella mancanza di un preventivo controllo nella fase preliminare da parte di un terzo garante, quale il notaio.

In assenza di intervento di tale figura, potendo le parti concludere il preliminare con semplice scrittura privata, spesso il costruttore impone le proprie condizioni. Si omette così la prestazione delle garanzie, certamente onerose per l’impresa, come anche il rispetto del contenuto obbligatorio del contratto preliminare. Si perdono anche gli effetti prenotativi che derivano dalla trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari.

Insomma, il mancato rispetto della disciplina unita all’omesso ricorso all’intervento del notaio espongono il potenziale acquirente al rischio di sborsare molti soldi per un’abitazione che non verrà mai ad esistenza, ovvero che potrà essere oggetto di esecuzione o di vendita a terzi, senza poter recuperare nemmeno un centesimo dal costruttore, magari nel frattempo estinto o fallito.

Quali novità ci sono?

La consapevolezza di tale grave lacuna normativa ha indotto ad un rafforzamento della tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

E’ stata così introdotta, con la recente riforma della crisi dell’impresa ma con decorrenza dal 16 marzo 2019, la previsione dell’obbligatorio intervento del notaio nella fase di contrattazione preliminare (garantendosi così la totale applicazione delle tutele previste), nonché della menzione nell’atto di trasferimento degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità.

Si è così finalmente garantito il puntuale rispetto di una disciplina fondamentale per la sicura circolazione degli immobili, recuperandosi lo squilibro contrattuale e l’asimmetria informativa a danno della parte debole, ossia l’acquirente.