Come cancellare un’ipoteca

Che cos'è l’ipoteca?

L’ipoteca è il diritto reale che sorge con l’iscrizione nei pubblici registri e che attribuisce al creditore il potere di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i singoli beni vincolati a garanzia del proprio credito e di essere soddisfatto con preferenza, rispetto ad altri eventuali creditori del medesimo debitore, sul ricavato dall'espropriazione.

L’ipoteca si caratterizza dunque per un particolare rapporto con il bene su cui va a gravare, andando così a soddisfare meglio di ogni altra figura la funzione di garanzia. Per tale ragione si ricorre molto spesso a questa tutela, specie ove si consideri che per il suo tramite è possibile smobilizzare il valore e la ricchezza insita in un immobile: possedere una casa significa infatti avere le garanzie per richiedere ed ottenere un mutuo.

Non sempre però l’ipoteca viene iscritta volontariamente dal debitore, ben potendo essere lo stesso creditore, privo di garanzie, a voler iscrivere ipoteca giudiziale contro i beni del medesimo debitore per garantirsi la restituzione di quanto dovuto.

In altri casi invece è proprio la Legge a prevedere che, a fronte del compimento di determinate operazioni negoziali, venga iscritta ipoteca automaticamente da parte del conservatore dei registri immobiliari.

Come fare per cancellare l’ipoteca una volta che è stata iscritta?

La cancellazione rappresenta una causa di estinzione dell’ipoteca stessa e l’art. 2882 c.c. stabilisce che deve essere consentita dalle parti interessate, ossia da coloro a cui favore è stata prestata. Tale consenso deve però essere reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica dal notaio. Sarà poi il notaio stesso ad eseguire immediatamente tutte le formalità presso i registri immobiliari necessarie per garantire la dovuta pubblicità.

E’ possibile inoltre che l’autenticità della sottoscrizione venga accertata giudizialmente da parte del Tribunale, ma tale procedimento è evidentemente più lungo e dispendioso.

Non è consentito invece procedere ad una cancellazione dell'ipoteca sulla base di una semplice quietanza di pagamento rilasciata dal creditore la cui sottoscrizione sia stata oggetto di un'autentica cd. minore

Quanto costa la cancellazione?

E’ bene precisare che l’atto di cancellazione comporta l’obbligo di pagare delle imposte che, in parte, saranno commisurate all'importo della somma iscritta. Dunque, maggiore sarà la somma per cui è stata concessa ipoteca, maggiori saranno le imposte da pagare al momento della sua cancellazione. Tali importi saranno liquidati dal notaio e pagati per il suo tramite.

Inoltre, se contestualmente alla cancellazione il creditore rilasci anche quietanza con cui si dichiari soddisfatto di ogni spettanza per il credito assistito dalla garanzia, saranno dovuti ulteriori oneri tributari, commisurati al credito medesimo.

Il costo dell'operazione, in applicazione dei principi generali di buona fede e correttezza, è a carico della parte liberata

Tuttavia in alcuni casi, e precisamente ove le ipoteche volontarie siano state concesse a favore di istituti di credito a garanzia di somme concesse a titolo di mutuo, una volta estinto integralmente il debito, è possibile ricorre ad una procedura più lunga in termini di tempo, ma priva di costi per il mutuatario. Tale ipotesi è disciplinata dall'art. 40 bis del D. Lgs 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia).

E’ possibile cancellare l’ipoteca se il debito non è estinto?

E’ ben possibile che il creditore consenta la cancellazione dell’ipoteca anche nel caso in cui non sia stato soddisfatto per nulla o solo in parte.

Infatti l’estinzione della garanzia non incide sul rapporto di credito sottostante, il quale, salvo remissione del debito, sopravvivrà anche se non più assistito da garanzia.

A tale regola fanno eccezione alcune ipotesi.

L’art. 2883, comma 2, c.c. dispone infatti che il legale rappresentante dell’incapace e ogni altro amministratore non possono consentire la cancellazione dell’iscrizione ove il credito non sia soddisfatto. Ciò comporta ad esempio che i genitori del minore ovvero il tutore dell’incapace non potranno essere autorizzati alla cancellazione senza che sia dimostrata l’estinzione del debito. La norma trova inoltre applicazione anche in tema di persone giuridiche e società. In tale ultimo caso in verità non vi è unanimità di vedute, potendosi in ogni caso derogare a tale divieto con espressa autorizzazione da parte dell’organo assembleare. Da ultimo è da segnalare una limitazione anche in ambito condominiale, ove analogamente l’amministratore non potrebbe consentire la cancellazione in assenza dell'autorizzazione dei condomini.